新聞速遞：個人轉讓非住宅土地增值稅征管新變化個人轉讓非住宅土地增值稅征管的國家和地方規定

編者按：昨日，某平臺發文稱個人轉讓非住宅土地增值稅將嚴格按照四級超率累進稅率征收，不少持有非住宅的個人投資者擔心這一調整會導致稅負增加。本文旨在對此次征管口徑調整作出評價，并結合個人轉讓非住宅在國家與地方層面的相關規定，分析此次調整對相關市場主體的影響。

（一）個人轉讓非住宅土地增值稅嚴格執行查賬征收

(資料圖片)

昨日，浙江日報旗下的新媒體平臺“潮新聞”發布了題為《6月1日起，個人轉讓非住宅稅費將大漲？稅務部門：確有變化！》的文章。經潮新聞記者咨詢浙江省12366納稅服務熱線，工作人員證實：今年6月1日之后土地增值稅將有新調整，個人轉讓非住宅的，不再按照固定稅率進行現實操作，將嚴格執行四級超率累進稅率征收土地增值稅。

（二）不同購買和轉讓時間的政策執行辦法

工作人員同時表示，此次調整針對不同的購買和轉讓時間規定了差別化的執行辦法（出售時間以網簽時間為準）：

（一）個人轉讓非住宅土地增值稅征管的國家規定

目前，個人轉讓非住宅土地增值稅的征收方式包括查賬征收和核定征收兩種。

1、原則上采用查賬征收方式

根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十條的規定，個人轉讓二手房，土地增值稅應當優先采用查賬征收方式計算土地增值稅，即以轉讓收入減除房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款、按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金等取得房屋的成本扣除項目，計算增值額和增值率，根據增值率大小分別適用30%、40%、50%、60%四檔稅率計征土地增值稅。

其中，房屋及建筑物的評估價格，區分兩種情形確定：

（1）如能提供購房發票，根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條的規定，按照購房發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

（2）如不能提供購房發票，根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，應按政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格確定。

2、不能提供發票和評估價格的可以采用核定征收方式

根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條，如納稅人既不能提供購房發票，又不能取得房地產評估價格，則可根據《稅收征收管理法》第三十五條的規定，采用核定征收方式計算土地增值稅，即以全部轉讓收入作為計稅依據，直接乘以核定征收率計算稅款。

目前，國家層面出臺了《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發〔2010〕53號），但該通知對土地增值稅核定征收率僅有原則性規定，即原則上不低于5%，具體標準則授權各省稅務局結合本地實際，區分不同房地產類型自行確定。

（二）個人轉讓非住宅土地增值稅征管的地方規定

各省稅務局對土地增值稅核定征收率有立法權，但各省對此問題的規定不一。從立法層級上看，有的地方直接由省稅務局統一規定本省核定征收率，有的地方則進一步授權市級稅務局規定；從具體標準來看，有的地方規定的核定征收率高于5%，有的地方則低于5%。

以浙江省為例，目前《浙江省地方稅務局關于土地增值稅征管若干問題的規定》（浙江省地方稅務局公告2010年第2號）已明確自2010年7月1日起，對確需進行核定征收的房地產開發項目，其核定征收率原則上不得低于5%。但浙江省稅務局對轉讓舊房核定征收率未統一規定，而是由各市稅務局具體規定。對于個人轉讓非住宅，浙江省部分市區規定的核定征收率如下：

此外，對于土地增值稅的征管方式，盡管國家并未授權省稅務局出臺具體規定，但目前實踐中各地操作不一。尤其針對個人轉讓非住宅的情況，部分地區稅務機關不考慮納稅人能否提供購房發票，或者能否取得房屋評估價格，直接采取固定核定征收率征稅。核定征收率或實際執行的固定稅率與四級超率累進稅率（最低一級30%）之間的反差就使納稅人產生了調整后再轉讓非住宅土地增值稅將猛烈上漲的擔憂。

案例分析：調整前后個人轉讓非住宅的土地增值稅變化

以紹興市為例，如個人2023年轉讓二手商業地產取得不含稅收入2500萬元（下同），購房發票記載金額為2000萬元。

（一）適用舊政策規定

個人應當以收入總價2500萬元乘以適用固定稅率3%，計算繳納土地增值稅75萬元。

（二）適用6月1日調整后的新規定

個人轉讓非住宅實行四級超率累進稅率后，計算土地增值稅可按照規定每年可抵扣購入價（以發票為準）的5%，且契稅也在抵扣范圍之內。因此，適用新規定轉讓非住宅應當同時關注轉讓價差和持有時間，在前述價差前提下，個人持有時長不同，土地增值稅稅負也有所區別。

1、持有五年

應當以轉讓收入2500萬元扣減原值2000萬元，再扣減買入時按照3%繳納的契稅60萬元，以及每年加計5%的扣減額500萬元，計算出增值額為負值，即土地增值稅為0。

2、持有一年

由于每年加計5%的扣減額部分僅有100萬元，于是同等條件下計算出增值額為340萬元，增值率約為16%，按照四級超率累進稅率，對應的稅率為30%，應當繳納土地增值稅102萬元。

（三）小結：調整后個人轉讓非住宅轉讓土地增值稅是否大漲不能一概而論

個人轉讓非住宅按照四級超率累進稅率征收土地增值稅之后，土地增值稅額與房產轉讓差價（增值額）以及持有時間有關。如果轉讓差價較高，即使僅對應最低一級稅率也可能導致土增稅稅負激增。如果個人虧本轉賣，或者在減去扣除額后平進平出，那么在6月1日后轉讓不會產生土地增值稅，實際稅負不升反降。

個人轉讓非住宅土地增值稅政策調整的評價

（一）本次調整符合稅收法定和量能課稅的要求

本次調整中稅法本身并未發生變化，實際上是稅收征收管理和執行口徑隨著系統升級、數據完善得到規范，實現了財政部、國家稅務總局規定在土地增值稅征管中的回歸和復位，更加契合稅收法定和量能課稅的基本原則。

一方面，稅率和征稅方式是法定的課稅要素，在稅法上土地增值稅對于納稅人轉讓房地產一直規定優先采用查賬征收方式，適用四級超率累進稅率，只有在符合特定條件的情況下，才能采用核定征收方式，適用固定的核定征收率。過去部分地方對于個人轉讓非住宅，不考慮能否提供購房發票和評估價格，就一律采用核定征收方式的做法，本身有悖于上位法規定的土地增值稅征管方式，也違背國家稅務總局提出的土地增值稅征管不能“求快圖省”、“一核了之”的精神。本次調整后，現實操作上按照5%、3%、1%等固定稅率或核定征收率對個人轉讓非住宅征稅恢復到實行法定的四級超率累進稅率，符合稅收法定的要求。

另一方面，土地增值稅的計稅依據是房地產增值額，即本質上是對納稅人持有房地產期間產生的資本利得征收的稅種，土地增值稅的征收應當遵循量能課稅原則。查賬征收方式適用超率累進稅率，即針對不同增值率設置不同稅率，增值率越高稅率越高，將實際稅負和納稅人的負稅能力相匹配，有利于促進稅負的公平分配，符合量能課稅原則的要求。

（二）本次調整對虧賣投資人將產生實際稅負不升反降的效果

如前所述，按照核定征收方式計算繳納土地增值稅，無論取得房屋的成本高低，由于應納稅額是根據毛收入乘以核定征收率計算得出的，均會產生實際的納稅義務。而按照調整后的政策計算繳納土地增值稅不一定導致實際稅負增加，由于可以扣除取得房屋的成本以及交納的有關費用和轉讓環節繳納的稅金，按照查賬征收方式征收也可能降低稅負。尤其在近幾年酒店式公寓、商業大平層等增值情況低迷、流通不暢的背景下，虧本轉賣屢見不鮮。在這種情形下，轉讓收入甚至低于取得房屋的成本，嚴格按照四級超率累進稅率實行查賬征收反而能夠使稅負不升反降。

因此，本次土增稅政策調整后個人納稅人轉讓非住宅實際稅負的變化情況應當關注兩大因素：一是轉讓收入，是否產生較高的價差；二是持有時間，是否產生較多扣除。綜合兩項因素可以判斷轉讓增值額的高低，從而判斷出土地增值稅稅負的變化。整體上看，本次調整對于普通個體經營者而言影響有限，在非住宅整體增值偏低甚至是貶值的情況下，本次調整不會造成個人納稅人土地增值稅實際稅負大幅增長，甚至可能產生非住宅轉讓無須繳納土地增值稅的效果。

（三）本次調整將對高增值商業地產投資人形成利空

對于錨定高增值商業地產的投資群體而言，本次調整將是一大利空。若轉讓地產時出現較大升值，適用查賬征收將需要承擔巨額的土地增值稅。本次調整在一定程度上將對商業地產投資形成政策干預，通過影響投資客的投資意愿，規范房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益。

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