晚上11時30分，不少新加坡人已經進入夢鄉，然而就在此刻，新加坡政府突然放了大招：宣布推出一系列房地產降溫措施，且從半小時后的16日零時開始執行，讓人措手不及。

具體的手段包括提升印花稅率和降低信貸額度等，如外國人在新加坡買房所需繳納的額外買家印花稅(ABSD)被提高到了30%之高。新加坡支持“居者有其屋”政策，此次新政的出臺給當地剛需購房者吃了一顆“定心丸”。

自疫情以來，如同全世界大多數地方一樣，新加坡多種形式的住宅價格節節攀升。新加坡政府表示，自2020年第一季度以來，私宅價格上漲約9%;組屋轉售價也上升了約15%，此前其已連跌6年。組屋是由新加坡政府所建住宅，帶有福利性質。

作為亞洲的金融中心之一，新加坡本來就是各路資金和富豪置業的首選之地。在新冠疫情后，穩定的政治、經濟和社會環境更讓外國投資人感覺到這是資產的安全港，加之全球低利率的刺激，海外買家紛紛涌入新加坡房地產市場。

對于新加坡政府在本月15日晚緊急祭出的降溫措施，新加坡財政部長黃循財向包括第一財經在內的中國媒體視頻采訪團表示：“我們不希望新加坡和外部的投資者大舉投資房地產，導致房價脫離經濟基本面。這樣一來，很多新加坡人可能會覺得房子沒辦法負擔得起。”

夜半突襲

這次新加坡政府選擇“半夜雞叫”模式公布新政，很明顯是吸取了上一次的經驗教訓。

新加坡政府上一次干預房地產市場是在2018年。在當年的7月5日傍晚，宣布提高額外買家印花稅，且于7月6日生效。政府本以為市場并無太多時間可以反應，然而實際情況還是出乎了他們的意料。

購買私房的買家一窩蜂地涌入待售樓盤，房地產開發商也延長辦公時間，導致在短短幾個小時內，買賣雙方迅速草簽協議，賣出了超過1000套私宅。政府調控的效果打了折扣。

此次新政還按照購買者的不同身份而制定不同的利率水平。新加坡公民的剛需繼而得到保護，他們購買第一套房產繼續實行零ABSD稅率。但外國人購買房產的ABSD稅率由20%調高至30%。企業購房的ABSD稅率由25%調高至35%。

在新加坡購買房產所需要繳納的稅費被統稱為印花稅金，并具體分為兩種，分別為買家印花稅金和額外買方印花稅金。買家印花稅金為購買房產時均需要繳納的，而額外買方印花稅金視購買者身份和持有的房產數量而定。

新加坡政府還收緊了總償債比率(TDSR)的上限，規定每月還貸比例由“不可超過收入的60%”，降低到“不可超過收入的55%”。其他降溫措施還有，購房者向新加坡建屋局申請購買組屋的貸款時，貸款與估值比率從90%降低到85%。這意味著購買組屋時需要支付更多現金。

除了降低過熱的需求以外，新加坡財政部、國家發展部和新加坡金融管理局三部門還聯合表示將加大供應，增加公共和私人房屋上市數量，以滿足市場需求。

新加坡住房供給結構以組屋為主、私宅為輔，政府直接介入供應。82%以上的新加坡人居住在政府提供的組屋中，僅有不到18%的高收入家庭和外國人住在開發商建設的私人住宅中。

新加坡組屋的價格由政府定價。由于政府不需要支付土地費用，且補貼建筑成本，因此，其價格比同類商品房至少低50%~70%。就新加坡整體而言，組屋售價相當于購房者家庭年收入的5倍左右。對大多數家庭來說，買房(組屋)壓力在可承受范圍之內。

為了防止組屋的政府福利被投機者濫用，房主在住滿規定年限后，才能夠在二手市場轉售，但只有符合條件的公民和永久居民，在滿足多種要求后，才能購買此類轉售組屋。

政府的考慮

對于新出臺的房地產降溫措施，黃循財向第一財經表示，在疫情后，新加坡各行各業都在復蘇，但新加坡在房地產領域的考慮有所不同。“我們追求房地產市場穩健和可持續發展，房價要根據經濟基本面而定。”他說。

在解釋的過程中，黃循財反復提到房價與經濟基本面的關系。

他說，在過去的一年里，盡管有新冠疫情帶來了諸多不確定性，但新加坡房地產市場依然強勁增長。“如果我們不干預的話，我相信房地產價格仍然會繼續上升，甚至是遠遠地超過經濟基本面。”他說。

黃循財進而表示，新加坡政府認為這一走勢是不可持續的，“尤其是考慮到全球利率未來有可能會上漲”。這是新加坡政府出臺降溫措施的基本考慮。

盡管附有諸多限制條件，截至今年12月，組屋的轉售價已連續17個月上揚。

12月6日，新加坡金管局發布的《金融穩定評估》報告顯示，以絕對值計算，過去一年里家庭債務增長6.8%，而房貸是家庭債務增長的主要因素。

金管局提醒新加坡人，應確保自己有能力承擔長期房貸，并在做出龐大開支決定時保持謹慎。

對于后續是否還有新的動作，黃循財表示：“新加坡政府會根據情況適時調整樓市降溫的措施。”

新加坡樓市大熱的背后

今年新加坡經濟恢復強勁。黃循財向第一財經記者表示，因為已經接近年末，他很確定地表示，今年新加坡經濟增長率在7%左右，而明年預計會在3%~5%之間。他說：“這對新加坡來說，也是很不錯的年度增長了。”

作為城市國家，新加坡是一個非常外向型的經濟，很多產業都是出口導向型的。如今外部需求強勁，因此經濟整體也恢復得不錯。

在新冠疫情發生后，新加坡在2020年實現了高效的管控，經濟保持基本穩定。如今新加坡疫苗接種率已經達到了83.4%，政府希望在保護生命和保障生計中取得更好平衡，因此決定在8月率先在東南亞國家中實施“與新冠共存”的防疫政策。

根據亞洲開發銀行在12月14日公布的最新版《2021年亞洲發展展望》，新加坡以6.9%的年經濟增長率在東南亞國家拔得頭籌，大幅高于東南亞整體3%的水平。

在降溫措施出臺后，外國人在購買新加坡私宅時，無論是第一套還是多套，一律需要支付30%的ABSD。新加坡媒體分析，較高的稅率有助于抑制外資大量流入房地產市場，尤其是高端私宅項目。因為對于外國投資者而言，房產價值很難在短期內增加30%。

為此，房地產咨詢公司紛紛調低了新加坡明年私宅的銷售預測。新加坡博納產業認為，明年新加坡私宅價格整體漲幅為3%~5%，而這恰恰與新加坡明年經濟的漲幅一致。